O atual cenário econômico brasileiro está muito desafiador e com isso a taxa de juros (Selic) interrompe sua tendência de queda ao longo dos próximos meses. Tivemos em 2023, uma excelente projeção sobre a possibilidade de a taxa Selic atingir um patamar de 9% ou até 8% ao final de 2024. Porém, no atual momento a taxa estagnou em 10,5% e aponta para uma possibilidade de futura alta para os próximos meses.
Mudança de cenário dos Fundos Imobiliários
Quando se falava em rota de queda da Selic os FIIs de papel passaram a ser deixados de lado pela maioria dos analistas e especialistas do assunto, já que, a grande maioria desses fundos tem uma relação direta com as variações da taxa de juros brasileira.
A projeção anterior era uma expansão dos FIIs de Tijolo e de desenvolvimento e uma queda dos Fundos atrelados aos índices econômicos, tais como: IGPM, IPCA, SELIC, entre outros, porém o jogo virou e os FIIs de papel passaram a ser a tabua de salvação dos investidores de fundos imobiliários.
Vale ressaltar que o momento atual é de turbulência e como já vimos esse filme antes podemos prever uma queda substancial na procura pelos FIIs como um todo, pois alguns produtos de renda fixa passarão a ter rentabilidades maiores e mais atrativas, sem contar que seu risco é bem mais baixo em relação os produtos de renda variável.
Visão de longo prazo
Para os investidores mais acostumados com os altos e baixos da renda variável, estamos observando uma nova janela de oportunidade se abrindo nesse próximo ciclo, com a queda no preço de excelentes ativos, principalmente os FII’s de Lajes corporativas, Shoppings, Logísticos, Renda Urbana, entre outros.
Veja o exemplo do HGLG11, que hoje detêm um patrimônio de mais de 5 bilhões de reais e atualmente é o maior fundo logístico do país, teve uma queda de rentabilidade real de 4,49% nos últimos 3 meses, sendo que hoje seu P/PV é exatamente 1. Esse patamar não se via há 2 anos ou mais, se mostrando uma excelente oportunidade de reposicionamento para quem já estuda e investe no fundo.
Mantendo a análise nos grandes FII’s de tijolo podemos observar que existem outros fundos que foram mais afetados que o HGLG, e tiveram quedas mais acentuadas, sem perder seus fundamentos, por exemplo:
Fica evidente que estamos diante de uma nova oportunidade de reposicionamento de carteira, principalmente nos grandes fundos, os quais performaram por muito tempo com seu P/VP acima do ideal, com isso cabe aos investidores analisarem o custo-benefício de se posicionarem e também mensurarem o risco de que novas quedas serão inevitáveis, porém se os fundamentos desses grandes fundos não se modificarem ao longo do tempo, teremos então grandes oportunidades de ganho no longo prazo.
Enfim, estamos em um novo ciclo de baixa na renda variável e com toda a certeza diversas oportunidades surgirão,